Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden entsteht häufig früher als das dafür notwendige Eigenkapital. Gerade bei hohen Immobilienpreisen kann es viele Jahre dauern, bis zusätzlich zum Kaufpreis genügend Geld für Kaufnebenkosten und einen nennenswerten Eigenkapitalanteil angespart wurde. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erscheint deshalb als Möglichkeit, den Immobilienkauf nicht jahrelang aufschieben zu müssen.
Eine solche Finanzierung ist allerdings nicht einfach eine gewöhnliche Baufinanzierung mit weniger Erspartem. Für die finanzierende Bank steigt das Risiko, weil der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert höher ausfällt und im ungünstigsten Fall kaum ein finanzieller Sicherheitspuffer vorhanden ist. Das kann sich auf Zinssatz, Anforderungen an die Kreditwürdigkeit und die gesamte Finanzierungsstruktur auswirken.
Entscheidend ist daher nicht allein die Frage, ob eine Vollfinanzierung möglich ist. Viel wichtiger ist, ob die Finanzierung auch dann noch tragfähig bleibt, wenn unerwartete Ausgaben entstehen, die Immobilie an Wert verliert, die Anschlussfinanzierung teurer wird oder sich die persönliche Lebenssituation verändert.
Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird gesprochen, wenn Käufer den Immobilienerwerb vollständig oder nahezu vollständig über Fremdkapital finanzieren. Dabei muss jedoch unterschieden werden, welcher Anteil tatsächlich über den Immobilienkredit abgedeckt wird, denn zwischen einer Finanzierung des reinen Kaufpreises und einer Finanzierung sämtlicher Erwerbskosten besteht ein erheblicher Unterschied.
In der Praxis werden häufig die Begriffe 100-Prozent-Finanzierung und 110-Prozent-Finanzierung verwendet. Die Prozentangaben beziehen sich vereinfacht darauf, welcher Anteil des Immobilienkaufs finanziert werden soll.
Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank grundsätzlich den vollständigen Kaufpreis beziehungsweise einen vergleichbaren Wert der Immobilie. Die Kaufnebenkosten werden dagegen aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt.
Kostet beispielsweise eine Immobilie 350.000 Euro und stehen zusätzlich 35.000 Euro für Nebenkosten zur Verfügung, können die 350.000 Euro Kaufpreis vollständig finanziert werden. Obwohl der Käufer kein Eigenkapital direkt in den Immobilienpreis einbringt, verfügt er damit zumindest über ausreichend Geld für die Nebenkosten.
Diese Variante ist aus Finanzierungssicht deutlich anders zu beurteilen als eine Finanzierung, bei der überhaupt keine eigenen Mittel vorhanden sind. Die benötigte Kreditsumme bleibt geringer und der Käufer beginnt seine Finanzierung nicht unmittelbar mit zusätzlichen Kosten oberhalb des eigentlichen Immobilienwertes.
Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?
Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden neben dem Immobilienpreis auch wesentliche Kaufnebenkosten über Kredite finanziert. Die Bezeichnung 110 Prozent ist dabei nur eine vereinfachte Darstellung, denn die tatsächlichen Nebenkosten können je nach Kaufpreis, Bundesland, Maklerbeteiligung und weiteren Faktoren höher oder niedriger ausfallen.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro könnten beispielsweise zusätzlich rund 35.000 Euro oder mehr für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten anfallen. Werden auch diese Beträge finanziert, kann die gesamte Fremdfinanzierung schnell deutlich oberhalb des eigentlichen Kaufpreises liegen.
Gerade hier steigt das Risiko. Würde die Immobilie kurz nach dem Kauf wieder verkauft, ist keineswegs sicher, dass der Verkaufserlös ausreicht, um sämtliche offenen Kredite zurückzuzahlen.
Welche Kaufnebenkosten müssen berücksichtigt werden?
Wer ohne Eigenkapital finanzieren möchte, sollte die Kaufnebenkosten besonders sorgfältig kalkulieren. Sie gehören nicht automatisch zum materiellen Wert der Immobilie, müssen aber trotzdem bezahlt werden und können einen erheblichen zusätzlichen Finanzierungsbedarf erzeugen.
Typischerweise entstehen Kosten für die Grunderwerbsteuer, notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Hinzukommen können Maklerkosten sowie weitere individuelle Ausgaben rund um Finanzierung, Umzug, Renovierung und Ausstattung.
Bei der Finanzplanung sollten deshalb unter anderem folgende Positionen berücksichtigt werden:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- mögliche Maklerprovision
- Renovierungs- und Modernisierungskosten
- notwendige Möbel oder Einbauten
- Umzugskosten
- mögliche Bereitstellungszinsen
- erste Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
Eine Finanzierung, die ausschließlich Kaufpreis und offensichtliche Nebenkosten berücksichtigt, kann deshalb trotzdem zu knapp kalkuliert sein. Besonders bei Bestandsimmobilien sollten Käufer damit rechnen, dass nach der Schlüsselübergabe zusätzliche Ausgaben entstehen können.
Warum verlangen Banken normalerweise Eigenkapital?
Eigenkapital reduziert für eine Bank das Risiko einer Immobilienfinanzierung. Je geringer die Kreditsumme im Verhältnis zum Wert der Immobilie ausfällt, desto größer ist der Sicherheitspuffer, falls der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen kann und die Immobilie verkauft werden müsste.
Für den Kreditnehmer hat Eigenkapital ebenfalls Vorteile. Eine niedrigere Kreditsumme reduziert grundsätzlich die Zinskosten, kann bessere Finanzierungskonditionen ermöglichen und sorgt dafür, dass die Immobilie schneller einen Wert oberhalb der verbleibenden Kreditschuld erreicht.
Ohne Eigenkapital fehlt dieser Puffer weitgehend. Deshalb prüfen Kreditgeber bei einer Vollfinanzierung häufig besonders genau, ob Einkommen, Beschäftigungssituation, Haushaltsrechnung, Bonität und Immobilienwert zur gewünschten Finanzierung passen.
Für wen kann eine Vollfinanzierung infrage kommen?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht automatisch eine schlechte Entscheidung. Entscheidend ist die finanzielle Ausgangslage des Käufers und die Frage, warum bislang wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist.
Ein Haushalt mit hohem, dauerhaft stabilem Einkommen kann beispielsweise finanziell anders einzuschätzen sein als ein Haushalt, dessen Einkommen bereits durch andere Kredite und Verpflichtungen stark belastet wird. Auch das Verhältnis zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Immobilienwert spielt eine wichtige Rolle.
Ein stabiles Einkommen ist besonders wichtig
Je höher die Finanzierung, desto wichtiger ist eine verlässliche monatliche Haushaltsrechnung. Nach Kreditrate, Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Mobilität, Instandhaltung und sonstigen regelmäßigen Verpflichtungen sollte ein ausreichender Überschuss verbleiben.
Wer lediglich deshalb eine Vollfinanzierung benötigt, weil die Immobilie möglichst schnell gekauft werden soll und gleichzeitig bereits heute kaum finanzieller Spielraum vorhanden ist, sollte die Finanzierung besonders kritisch prüfen. Eine Immobilienfinanzierung läuft meist über Jahrzehnte und sollte nicht nur unter optimalen Bedingungen funktionieren.
Eine gute Bonität verbessert die Ausgangslage
Banken bewerten bei der Kreditentscheidung nicht nur die Immobilie. Auch bestehende Kredite, Zahlungsverhalten, Einkommenssituation und weitere finanzielle Verpflichtungen können eine Rolle spielen.
Eine schwächere Bonität in Verbindung mit fehlendem Eigenkapital kann die Finanzierung erheblich erschweren. Selbst wenn ein Angebot erhältlich ist, sollte genau geprüft werden, ob der dafür verlangte Zinssatz und die monatliche Belastung langfristig vertretbar sind.
Auch die Immobilie selbst entscheidet mit
Nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen für eine Vollfinanzierung. Eine marktgängige Immobilie in guter Lage kann aus Sicht eines Kreditgebers leichter einzuschätzen sein als ein sehr spezielles Objekt, eine sanierungsbedürftige Immobilie oder ein Kaufpreis, der deutlich oberhalb des ermittelten Immobilienwertes liegt.
Der Kaufpreis und der von der Bank angesetzte Beleihungswert sind dabei nicht zwangsläufig identisch. Wer beispielsweise 400.000 Euro bezahlt, obwohl die Bank das Objekt vorsichtiger bewertet, benötigt möglicherweise einen größeren Finanzierungsanteil als zunächst erwartet.
Welche Vorteile kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital haben?
Der wichtigste Vorteil liegt auf der Hand: Käufer müssen nicht zunächst viele Jahre einen hohen Eigenkapitalbetrag ansparen. Dadurch kann ein Immobilienkauf früher möglich werden, wenn Einkommen und finanzielle Gesamtsituation bereits ausreichend stabil sind.
Das kann insbesondere interessant sein, wenn die gewünschte Immobilie langfristig selbst genutzt werden soll und die Alternative darin besteht, über viele Jahre gleichzeitig Miete zu zahlen und Eigenkapital aufzubauen. Dennoch bedeutet dies nicht automatisch, dass ein früher Kauf wirtschaftlich günstiger ist.
Ein weiterer möglicher Vorteil besteht darin, vorhandenes Kapital nicht vollständig in den Kauf einzubringen. Finanzielle Reserven können für Renovierungen, unvorhergesehene Reparaturen oder andere wichtige Ausgaben erhalten bleiben.
Dieser Ansatz sollte allerdings nicht mit einer Finanzierung ohne jegliche Rücklagen verwechselt werden. Gerade Immobilieneigentümer benötigen finanzielle Reserven, weil größere Ausgaben nicht immer planbar sind.
Welche Nachteile und Risiken hat die Vollfinanzierung?
Die Nachteile einer Vollfinanzierung zeigen sich besonders bei Kredithöhe, Zinskosten und finanzieller Flexibilität. Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto größer fällt grundsätzlich der benötigte Kreditbetrag aus.
Gleichzeitig kann die Bank für einen höheren Finanzierungsanteil einen höheren Zinssatz verlangen. Dadurch wirkt sich fehlendes Eigenkapital doppelt aus: Es muss mehr Geld finanziert werden und dieser höhere Betrag kann zusätzlich zu ungünstigeren Konditionen finanziert werden.
Die monatliche Rate kann deutlich steigen
Wie stark bereits kleine Zinsunterschiede wirken können, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung. Angenommen, ein Haushalt finanziert 400.000 Euro und startet mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung.
Bei einem beispielhaften Sollzins von 3,5 Prozent ergeben Zins und anfängliche Tilgung zusammen 5,5 Prozent pro Jahr. Das entspricht zunächst rund 22.000 Euro jährlich beziehungsweise ungefähr 1.833 Euro monatlich.
Liegt der Zinssatz bei gleicher Finanzierung dagegen bei 4,0 Prozent, beträgt die anfängliche Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung 6 Prozent. Daraus ergeben sich etwa 24.000 Euro jährlich oder 2.000 Euro monatlich.
Bereits ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied bedeutet in diesem vereinfachten Beispiel also rund 167 Euro zusätzliche monatliche Belastung. Über eine lange Zinsbindung können sich solche Unterschiede erheblich summieren.
Die Restschuld bleibt länger hoch
Eine große Kreditsumme bedeutet, dass auch nach mehreren Jahren noch eine beträchtliche Restschuld vorhanden sein kann. Das wird besonders relevant, wenn die vereinbarte Sollzinsbindung endet und eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.
Ist das zukünftige Zinsniveau höher, kann die monatliche Rate steigen, obwohl bereits jahrelang Kreditraten gezahlt wurden. Eine solide Anfangstilgung und eine ausreichend lange Zinsbindung können dieses Risiko reduzieren, vollständig beseitigen lässt es sich jedoch nicht.
Ein früher Verkauf kann problematisch werden
Besonders kritisch kann eine Vollfinanzierung werden, wenn die Immobilie bereits nach wenigen Jahren verkauft werden muss. Zu Beginn der Finanzierung besteht die Rate zu einem vergleichsweise großen Anteil aus Zinsen, während die Kreditschuld erst schrittweise sinkt.
Zusätzlich lassen sich beim Verkauf die ursprünglich gezahlten Erwerbsnebenkosten nicht einfach zurückholen. Fällt der Immobilienpreis oder muss unter Zeitdruck verkauft werden, kann der Verkaufserlös im ungünstigen Fall niedriger sein als die verbleibende Verschuldung.
100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung: Wo liegt der entscheidende Unterschied?
Zwischen beiden Varianten besteht ein wesentlicher Risikounterschied. Wer zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlt, startet mit einer niedrigeren Kreditsumme und bringt bereits einen gewissen eigenen finanziellen Beitrag in das Vorhaben ein.
Wer dagegen auch Steuern, Notarkosten, Maklerkosten und weitere Ausgaben finanzieren muss, nimmt möglicherweise Kredite auf, deren Gegenwert sich nicht unmittelbar im Marktwert der Immobilie widerspiegelt. Dadurch kann die Verschuldung direkt nach dem Kauf über dem erzielbaren Verkaufspreis liegen.
Für Interessenten ohne ausreichendes Kapital kann es deshalb sinnvoll sein, den Immobilienkauf nicht nur unter der Frage „Kann ich eine Vollfinanzierung bekommen?“ zu betrachten. Die bessere Frage lautet häufig: „Wie viel eigenes Kapital benötige ich, damit die Finanzierung für meinen Haushalt langfristig robust wird?“
Wie viel Eigenkapital wäre sinnvoll?
Eine allgemeingültige Eigenkapitalquote gibt es nicht, denn Kaufpreis, Einkommen, Zinsen, Immobilie und persönliche Sicherheitsbedürfnisse unterscheiden sich erheblich. Grundsätzlich verbessert zusätzliches Eigenkapital jedoch die Ausgangslage, weil der Kreditbedarf sinkt.
Wer zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen kann, reduziert bereits einen wichtigen Risikofaktor. Weiteres Eigenkapital, das direkt in den Kaufpreis fließt, kann den Beleihungsauslauf senken und möglicherweise die Kreditkonditionen verbessern.
Dabei sollte allerdings nicht das gesamte verfügbare Geld eingesetzt werden. Nach dem Kauf sollte eine ausreichend große Liquiditätsreserve verbleiben, damit eine defekte Heizung, Reparaturen, unerwartete Rechnungen oder ein vorübergehender Einkommensrückgang nicht sofort zu finanziellen Problemen führen.
Vollfinanzierung berechnen: Nicht nur die Kreditrate betrachten
Eine der häufigsten Fehlannahmen besteht darin, die Leistbarkeit einer Immobilie ausschließlich anhand der Kreditrate zu beurteilen. Eigentümer haben jedoch zusätzliche laufende Kosten, die bei einer Mietwohnung teilweise nicht oder nicht in derselben Form anfallen.
Neben Zins und Tilgung sollten beispielsweise Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Energie, gegebenenfalls Hausgeld und Rücklagen berücksichtigt werden. Bei einer Eigentumswohnung können außerdem Sonderumlagen entstehen, wenn größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum notwendig werden.
Beispiel für eine realistische Haushaltsrechnung
Angenommen, ein Haushalt verfügt über 5.200 Euro monatliches Nettoeinkommen und plant eine Kreditrate von 1.900 Euro. Auf den ersten Blick könnte die Finanzierung gut tragbar erscheinen.
Kommen jedoch beispielsweise 500 Euro laufende Wohnnebenkosten, 300 Euro langfristige Instandhaltungsreserve sowie 2.000 Euro für Lebenshaltung, Mobilität, Versicherungen und sonstige Verpflichtungen hinzu, sind bereits 4.700 Euro des monatlichen Einkommens verplant. Der verbleibende Puffer beträgt nur noch 500 Euro.
Ob dieser Puffer ausreicht, hängt stark von der individuellen Situation ab. Ein Haushalt mit Kindern, Fahrzeugen, schwankendem Einkommen oder absehbaren größeren Ausgaben benötigt möglicherweise wesentlich mehr finanziellen Spielraum.
Welche Tilgung ist bei einer Vollfinanzierung sinnvoll?
Eine niedrige Tilgung macht die monatliche Rate zunächst attraktiver, verlängert aber den Zeitraum, in dem eine hohe Restschuld besteht. Gerade bei einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital sollte deshalb nicht ausschließlich versucht werden, die Rate möglichst niedrig zu halten.
Eine höhere anfängliche Tilgung sorgt dafür, dass die Kreditschuld schneller zurückgeht. Dadurch sinkt das Risiko, nach Ablauf der Zinsbindung mit einer sehr hohen Restschuld in eine möglicherweise teurere Anschlussfinanzierung gehen zu müssen.
Entscheidend ist allerdings die Balance. Eine hohe Tilgung hilft wenig, wenn die monatliche Rate so knapp kalkuliert wird, dass keine Reserven mehr aufgebaut werden können.
Welche Rolle spielt die Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz zunächst unverändert bleibt. Für eine Vollfinanzierung ist diese Entscheidung besonders wichtig, weil die Restschuld aufgrund der hohen ursprünglichen Kreditsumme lange beträchtlich bleiben kann.
Eine längere Zinsbindung kann mehr Planungssicherheit schaffen. Dafür können die Konditionen anders ausfallen als bei kürzeren Bindungszeiträumen, weshalb nicht ausschließlich die aktuelle Monatsrate verglichen werden sollte.
Wer verschiedene Angebote prüft, sollte deshalb betrachten, wie hoch die Restschuld am Ende der jeweiligen Zinsbindung voraussichtlich sein wird. Zwei Finanzierungen mit ähnlicher Monatsrate können langfristig sehr unterschiedlich ausfallen, wenn Tilgung, Zinssatz und Bindungsdauer voneinander abweichen.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital vergleichen: Darauf kommt es an
Bei einer Vollfinanzierung ist ein sorgfältiger Vergleich besonders wichtig. Ein kleiner Konditionsunterschied wirkt sich bei hohen Darlehenssummen wesentlich stärker aus als bei einem kleinen Kredit.
Dabei sollte nicht nur auf den beworbenen Zinssatz geschaut werden. Entscheidend ist das Gesamtpaket aus Kreditbetrag, effektivem Jahreszins, Tilgung, Zinsbindung, möglichen Sondertilgungen, Tilgungssatzwechseln und verbleibender Restschuld.
Diese Angaben werden für einen Vergleich benötigt
Für eine realistische Finanzierungsberechnung sollten Kaufpreis, vorhandenes Eigenkapital, Kaufnebenkosten und gewünschte Kreditsumme möglichst genau bekannt sein. Zusätzlich werden Angaben zur Immobilie sowie zur persönlichen und wirtschaftlichen Situation benötigt.
Dazu gehören insbesondere Einkommen, Beschäftigungssituation und bestehende finanzielle Verpflichtungen. Unvollständige oder zu optimistische Angaben können dazu führen, dass ein zunächst attraktiv wirkendes Ergebnis später nicht zur tatsächlichen Finanzierung passt.
Effektivzins statt nur Sollzins vergleichen
Der Sollzins ist eine wichtige Größe, reicht für einen vollständigen Kostenvergleich aber nicht immer aus. Der effektive Jahreszins soll weitere preisbestimmende Bestandteile berücksichtigen und erleichtert deshalb den Vergleich ähnlicher Kreditangebote.
Allerdings müssen auch hier die Rahmenbedingungen vergleichbar sein. Unterschiede bei Zinsbindung, Tilgung, Auszahlung oder zusätzlichen Vertragsbedingungen können dazu führen, dass ein isolierter Blick auf den Effektivzins nicht genügt.
Sondertilgungen und Tilgungswechsel können wertvoll sein
Eine Finanzierung über mehrere Jahrzehnte sollte möglichst flexibel genug sein, um auf Veränderungen reagieren zu können. Kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten können beispielsweise helfen, die Restschuld schneller zu reduzieren, wenn später zusätzliches Kapital verfügbar wird.
Auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz innerhalb bestimmter Grenzen anzupassen, kann sinnvoll sein. Dadurch lässt sich die monatliche Belastung bei veränderten Einkommensverhältnissen unter Umständen besser steuern.
Welche Fehler sollten Käufer ohne Eigenkapital vermeiden?
Der größte Fehler besteht darin, die Finanzierungszusage mit finanzieller Sicherheit gleichzusetzen. Nur weil eine Bank bereit ist, einen bestimmten Kreditbetrag bereitzustellen, bedeutet das nicht automatisch, dass diese Belastung für den eigenen Haushalt sinnvoll ist.
Ein zweiter häufiger Fehler ist eine zu optimistische Haushaltsrechnung. Wer ausschließlich heutige Ausgaben betrachtet und Reparaturen, Familienplanung, Elternzeit, Fahrzeugwechsel oder andere zukünftige Veränderungen ignoriert, unterschätzt möglicherweise den tatsächlichen Finanzbedarf.
Ebenso problematisch ist es, sämtliche vorhandenen Reserven in den Immobilienkauf einzubringen. Eine Finanzierung kann auf dem Papier dadurch günstiger aussehen, während anschließend bereits eine größere Reparatur einen zusätzlichen Kredit notwendig machen könnte.
Auch ein zu hoher Kaufpreis sollte nicht durch eine immer größere Finanzierung „passend gemacht“ werden. Wenn eine Immobilie nur bei extrem knapper Haushaltsrechnung finanzierbar erscheint, kann ein geringerer Kaufpreis die deutlich vernünftigere Lösung sein.
Wann kann es besser sein, noch Eigenkapital aufzubauen?
Eine Vollfinanzierung ist vor allem dann kritisch, wenn Einkommen und finanzielle Reserven ohnehin knapp sind. In dieser Situation kann es sinnvoll sein, den Kauf aufzuschieben, gezielt Eigenkapital aufzubauen und gleichzeitig bestehende Kredite oder andere monatliche Verpflichtungen zu reduzieren.
Schon ein begrenzter Eigenkapitalbetrag kann die Finanzierungsstruktur verbessern. Besonders wertvoll kann es sein, zumindest die Nebenkosten selbst bezahlen zu können und zusätzlich einen Notgroschen zurückzubehalten.
Auch der Immobilienpreis sollte in diese Entscheidung einbezogen werden. Statt jahrelang auf eine bestimmte Eigenkapitalquote hinzuarbeiten, kann möglicherweise auch eine günstigere Immobilie mit einer deutlich robusteren Finanzierung die bessere Lösung darstellen.
Wann kann eine Vollfinanzierung trotzdem sinnvoll sein?
Eine Vollfinanzierung kann vertretbar sein, wenn mehrere positive Faktoren zusammenkommen. Dazu gehören ein dauerhaft hohes und stabiles Einkommen, eine gute Bonität, ausreichender monatlicher Überschuss und eine Immobilie, deren Preis nachvollziehbar zum Marktwert passt.
Zusätzlich sollten finanzielle Reserven für unerwartete Ausgaben vorhanden sein. Wer zwar kein Kapital in den Kaufpreis einbringen möchte, aber über liquide Rücklagen verfügt, befindet sich in einer anderen Ausgangssituation als jemand, der tatsächlich keinerlei Ersparnisse besitzt.
Auch die voraussichtliche Haltedauer spielt eine wichtige Rolle. Je größer die Wahrscheinlichkeit ist, dass die Immobilie bereits nach wenigen Jahren wieder verkauft werden muss, desto kritischer sollte eine sehr hohe Fremdfinanzierung betrachtet werden.
Vollfinanzierung oder weiter sparen: Eine praktische Entscheidungshilfe
Bei der Entscheidung sollte nicht nur zwischen „sofort kaufen“ und „jahrelang warten“ unterschieden werden. Häufig existieren Zwischenlösungen, beispielsweise einige Zeit gezielt Eigenkapital aufzubauen, einen niedrigeren Kaufpreis anzustreben oder zumindest Nebenkosten und Rücklagen selbst zu finanzieren.
Eine Vollfinanzierung ist eher vertretbar, wenn die Kreditrate auch mit deutlichem Sicherheitspuffer tragbar bleibt, die berufliche Situation stabil ist, keine hohen zusätzlichen Schulden bestehen und ausreichend Rücklagen vorhanden sind. Außerdem sollte die Immobilie langfristig zur persönlichen Lebensplanung passen.
Kritischer wird die Finanzierung dagegen, wenn bereits heute jeder Euro des Einkommens verplant ist, Kaufnebenkosten zusätzlich über Konsumentenkredite finanziert werden müssten oder die Rate nur durch eine sehr niedrige Tilgung bezahlbar erscheint. In solchen Fällen erhöht zusätzliches Eigenkapital nicht nur die Chance auf bessere Konditionen, sondern vor allem die finanzielle Sicherheit.
FAQ zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Bei einer Vollfinanzierung entstehen häufig dieselben Fragen: Wie viel Einkommen ist notwendig, welche Kosten können mitfinanziert werden und wie riskant ist eine Finanzierung ohne Ersparnisse tatsächlich? Die folgenden Antworten ordnen die wichtigsten Unsicherheiten ein und helfen dabei, die eigene Situation realistischer einzuschätzen.
1. Kann man ein Haus komplett ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich kann eine Immobilienfinanzierung auch ohne klassischen Eigenkapitalanteil möglich sein. Ob eine Bank eine solche Finanzierung anbietet, hängt jedoch stark von Einkommen, Bonität, Immobilienwert, Kaufpreis und der gesamten finanziellen Situation des Kreditnehmers ab.
Besonders anspruchsvoll wird die Finanzierung, wenn nicht nur der Kaufpreis, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten über Kredite bezahlt werden sollen. Je höher die Fremdfinanzierung im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt, desto genauer sollte geprüft werden, ob Rate und langfristige Risiken zum eigenen Haushalt passen.
2. Wie viel Einkommen braucht man für eine Vollfinanzierung?
Eine feste Einkommensgrenze gibt es nicht, weil der erforderliche Betrag unter anderem vom Kaufpreis, Zinssatz, Tilgung, weiteren Krediten und den Lebenshaltungskosten abhängt. Ein Paar mit 5.000 Euro Nettoeinkommen kann beispielsweise je nach Ausgabenstruktur finanziell besser oder schlechter aufgestellt sein als ein Haushalt mit einem höheren Einkommen.
Wichtiger als eine einzelne Einkommenszahl ist deshalb der dauerhaft verfügbare monatliche Überschuss. Nach sämtlichen Wohnkosten, Lebenshaltungskosten, Versicherungen und Rücklagen sollte weiterhin ausreichend finanzieller Spielraum für unerwartete Belastungen vorhanden sein.
3. Ist eine 110-Prozent-Finanzierung gefährlich?
Eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises birgt grundsätzlich höhere Risiken, weil auch Ausgaben finanziert werden, denen kein entsprechender Immobilienwert gegenübersteht. Wird die Immobilie frühzeitig verkauft, kann deshalb die verbleibende Kreditschuld höher sein als der erzielbare Verkaufserlös.
Das bedeutet nicht, dass jede solche Finanzierung zwangsläufig problematisch endet. Sie verlangt jedoch eine besonders solide Einkommenssituation, ausreichende Reserven, eine langfristige Planung und eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes.
4. Sollte ich vorhandene Rücklagen komplett als Eigenkapital einsetzen?
Nicht unbedingt, denn Immobilieneigentümer benötigen auch nach dem Kauf liquide Reserven. Eine niedrigere Kreditsumme kann zwar Zinskosten reduzieren und Finanzierungskonditionen verbessern, doch eine Finanzierung ohne jede Rücklage kann neue Risiken erzeugen.
Sinnvoll ist deshalb eine Gesamtbetrachtung. Neben dem Eigenkapitaleinsatz sollte ein angemessener finanzieller Puffer für Reparaturen, Einkommensausfälle und andere unerwartete Ausgaben erhalten bleiben.
5. Was ist wichtiger: niedrige Rate oder schnelle Tilgung?
Beides muss zusammenpassen. Eine sehr niedrige Rate kann kurzfristig angenehm sein, führt bei geringer Tilgung jedoch möglicherweise dazu, dass nach vielen Jahren noch eine hohe Restschuld besteht.
Eine hohe Tilgung reduziert die Schulden schneller, sollte die Haushaltsrechnung aber nicht überfordern. Eine gute Finanzierung verbindet deshalb eine tragbare Rate mit einer angemessenen Tilgung und genügend monatlichem Spielraum für Rücklagen und ungeplante Ausgaben.
Fazit: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital braucht besonders viel Sicherheit
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann den Immobilienkauf ermöglichen, obwohl noch kein großer Eigenkapitalbetrag angespart wurde. Sie sollte aber nicht als Abkürzung zu einer Immobilie betrachtet werden, sondern als Finanzierungsform mit höheren Anforderungen an Einkommen, Bonität, Haushaltsüberschuss und Risikopuffer.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises und einer Finanzierung, bei der zusätzlich sämtliche Kaufnebenkosten über Kredite abgedeckt werden. Je weiter die Finanzierung über den tatsächlichen Immobilienwert hinausgeht, desto größer können Zins-, Verkaufs- und Anschlussfinanzierungsrisiken werden.
Wer eine Vollfinanzierung prüft, sollte deshalb mehrere Angebote unter vergleichbaren Voraussetzungen gegenüberstellen und nicht nur nach der niedrigsten Monatsrate suchen. Zinssatz, Tilgung, Sollzinsbindung, Sondertilgungen, Flexibilität und erwartete Restschuld sind mindestens ebenso wichtig.
Am Ende entscheidet nicht die Höhe des Eigenkapitals allein darüber, ob eine Immobilienfinanzierung solide ist. Eine Finanzierung ist vor allem dann tragfähig, wenn sie auch nach unerwarteten Ausgaben, Veränderungen des Einkommens und möglichen höheren Zinsen ausreichend finanziellen Spielraum lässt.